Апартамент под наем – част 1: Покупка

Животът е скъп, цените на жилищата растат главоломно или падат драстично, банките масово свалят лихвите по депозитите или обявяват примамливи условия за жилищно кредитиране. Затова всеки човек в един момент се замисля дали да не инвестира в покупка и обзавеждане на апартамент.

Тук ще говорим за покупка на имот с цел инвестиция – апартамент за отдаване под наем и/или евентуална продажба след време. Обикновено това е малък апартамент в голям град, достатъчен за живот за един до трима човека. Такъв имот е идеален за покупка с цел инвестиция, защото не изисква много финансови средства, но пък трудно се намира на пазара на имоти, защото търсенето на малки апартаменти е най-голямо.

Апартамент под наем – покупка според района на имота

Цената, която можете да си позволите за подобна покупка, е свързана с много други фактори – локация и особености на самия имот, метро и транспортни връзки с центъра, обществени благини на квартала и природни дадености на района… Ще се спрем подробно на някои от тях.

Определете района, в който да се намира жилището – краен квартал, център или Орландовци например. Не правете грешката да се хвърлите на имот с подозрително ниска цена, ако знаете, че той се намира в квартал, от който хората бягат – никой няма да го наеме, а вие няма да можете да го продадете после. Търсете имот в квартал с перспективи за развитие, дори да е по-скъп.

Напоследък има бум на строителството върху законни и не толкова законни земи, затова прегледайте градоустройствения план, за да не се окаже, че предстои да се построи сграда точно пред прозореца ви. Тя със сигурност ще намали цената на наема, който бихте искали да получавате.

Огледайте и преценете района в близост до имота – какви транспортни комуникации и наличие на спирки има в близост до него, дали и кога се предвижда строителство на метростанция наоколо. Повечето хора предпочитат жилища с уреден транспорт до местоработата им.

Помислете има ли в съседство с имота голям бизнес район с офиси и много магазини – там може би ще работят хора, които ще се нуждаят от квартира в близост, за да не пътуват дълго. А щом работят, няма да имат проблем с плащането на наема.

Проучете какви и колко детски градини и училища, има в квартала, към който сте се насочили. Все пак малките жилища се наемат основно от млади хора, и ако те се решат на стъпката „деца“, ще останат по -дълго при вас, преди да решат да търсят по-голямо или собствено жилище.

Паркове и места за отдих и спорт, ресторанти и заведения за обществено хранене, поликлиники и всякакви други обществени сгради също биха могли да представляват интерес както за бъдещите ви наематели, така и за вас самите. Разходете се из бъдещия квартал на имота ви и вижте какво предлага той.

И когато вече сте наясно с квартала, в който ще търсите имот и с цената, която можете да платите за него, вие трябва да сте готови да разширите списъка си с критерии с още няколко точки.

Апартамент под наем – покупка според жилищната му среда 

Ако сте избрали квартал за вашия апартамент под наем и сте харесали имот на добра цена и в хубава нова тухлена сграда с екстри – собствени гаражи и паркоместа, мраморни стълбища, охрана, денонощно сервизно обслужване и прекрасни съседи, купувайте смело.

Ако обаче случаят не е точно такъв и жилището е твърде старо или средствата ви са по-ограничени, тогава има върху какво още да помислите. Не пропускайте следващите съвети, те са лично изпитани и от голямо значение, дори когато купувате имот с цел отдаване под наем.

Огледайте внимателно състоянието на входното фоайе и асансьора, с който се качвате до имота, а когато приключите с огледа на имота, слезте пеша по стълбището, за да огледате и него. Опитайте да прецените дали се почиства и поддържа редовно, дали е в добро състояние или има нужда от боядисване и ремонт. Обърнете внимание какво има по междустълбищните площадки – цветя или стари, изпочупени мебели, духа ли от прозорците или са с хубава, нова дограма.

Потърсете домоуправителя или поговорете с друг живеещ във входа, за да разберете какви са отношенията на хората във входа, дали са задружни в общите проблеми или всеки тегли за себе си.

Ако имотът, който сте гледали, е на последен етаж, попитайте дали и кога е правен ремонт на покрива, поискайте да ви покажат договора с фирмата – изпълнител и гаранцията, която е дадена или дори помолете за достъп до покрива, за да прецените сами неговото състояние.

Ако към имота върви мазе, помолете за достъп и до него. Мазето е доста полезно помещение, и дори наемателя да няма интерес към него, на вас може да ви влезе в употреба.

Апартамент под наем – покупка според състоянието на имота 

Ново тухлено жилище ли ще гледаме или старо панелно? Обитавано ли е досега, или тепърва ще се живее в него? С обзавеждане ли се продава и какво е неговото състояние? Има ли течове или пукнатини по таваните и защо, ако има такива? Кога е сменяна водопроводната инсталация или дали водомерите са с дистанционно отчитане? Има ли направена топлоизолация на фасадата и тераса с добра хидроизолация? Трябва ли да се сменя дограмата или тя е нова, поставена от строителя на блока?

Въпросите са много, но нашата цел е да ви накараме да пробвате дали може да свалите допълнително от цената заради очебийни (или не толкова) дефекти на имота, както и да прецените правилно състоянието, в което се намира той.

Ако можете да направите едно леко пребоядисване на стените и да подмените само някои дребни мебели, то вие сте щастливци и можете веднага да пуснете наематели, за да почнете да си възвръщате инвестицията, която сте направили.

Ако жилището е ново и можете веднага да започнете планиране на обзавеждането, без да се налагат съществени промени в разпределението на апартамента и неговата електрическата инсталация например, то вие бързо ще приключите с ремонта и обзавеждането, за да се сдобиете с наематели в най-скоро време.

Ако обаче се налага да викнете фирма, която трябва да изкърти и изхвърли всичко, или решите да бутате стени и да приобщавате балкони, за да спечелите още 2 квадратни метра площ, трябва добре да си помислите дали инвестицията в подобен имот ще бъде оправдана.

Би било добре, преди да пристъпите към покупка с цел инвестиция, да планирате и една определена сума за ремонт и обзавеждане, за да не проточите процеса излишно и да не почнете да трупате загуби, вместо да почнете да си възвръщате инвестицията.

Апартамент под наем – доход и наематели 

Също така трябва да решите два много важни въпроса, преди да пристъпите към етапа на ремонт и обзавеждане.

За да сте наясно какъв доход искате да получавате от имота, който купувате, обикновено не е достатъчно само да проверите как вървят цените на наемите на подобни апартаменти в района.

Трябва да сте наясно и не само каква сума можете да вложите в ремонт и обзавеждане, но и какъв профил на наемателите търсите – дали жилището е подходящо за сам човек или е по-скоро за четиричленно семейство, ще има ли домашен любимец, студенти, работещи или чужденци ще бъдат…

Какви наематели да търсите, как да решите въпроса с обзавеждането на един апартамент под наем, какъв доход да очаквате – на тези и на други въпроси ще ви отговорим в следващата СТАТИЯ.