АПАРТАМЕНТ ПОД НАЕМ – част 2: Обзавеждане

В продължение на СТАТИЯТА ОТ МИНАЛИЯ ПЪТ, където говорихме за придобиване на имот с цел инвестиция, тук ще говорим за отдаването на обзаведен апартамент под наем. Интересува ни какъв тип наематели да търсим и какво обзавеждане да им предложим, за да си гарантираме един сигурен и добър постоянен доход, като в същото време сведем до минимум евентуалните проблеми, които неминуемо биха възникнали в битието ни на наемодатели.

В България се ценят повече собствените жилища, затова повечето наематели са хора, живеещи под наем за сравнително кратък период от време ( до 5-10 години) – докато са студенти, или докато си намерят стабилна работа с хубав доход, която да им позволи вземане на банков кредит и покупка на самостоятелно жилище.

Какви изисквания имат хората към жилищата, отдавани под наем?

Понякога наемателите си имат всичко необходимо и предпочитат да си го пренасят от един апартамент в друг, за да спестят от цената на наема, но необзаведени жилища не се предлагат често. От една страна, те носят много малък доход и могат да стоят доста време празни по липса на търсене. От друга страна, жилищата вече не са толкова типови, колкото бяха някога при панелното строителство. Появиха се скосявания, капандури, ниши, вътрешни стълби, отворени планове на дневни с кухни и т.н. Цялостно обзавеждане трудно се пренася и невинаги може да се сложи на новото място.

Друг, по-често срещан вариант, е да се предлагат полуобзаведени жилища – с всичко необходимо в банята и кухнята, а останалата част се обзавежда от наемателя според неговия вкус. Обикновено това се случва за сметка на наема, който е малко по-висок от наема на необзаведено жилище.

В най-масовия случай се появиха стандарти на обзавеждане, които е просто задължително да бъдат спазени от наемодателите. Вече не е достатъчно в банята да има плочки, моноблок и душ, кухнята да е с печка или пералня от времето на соца, тапетите да бъдат минати с латекс отгоре, балатума или мокета да бъдат заменени с евтин ламинат и вратите да бъдат пребоядисани, за да бъде даден един имота под наем и да се води обзаведен.

Изискванията на хората, живеещи под наем нараснаха и те вече търсят чисто, ново и приятно обзавеждане. Стига да имате възможност, инсталирайте климатици и бойлери в апартамента, който отдавате под наем като алтернатива на възможни проблеми с топлоподаването през зимата, и профилактиките на водата през лятото. Това ще повиши допълнително вашето вложение, но ще вдигне и стойността на наема, а наемателите ще оценят това.

Обзаведени жилища

Задължително стана да се предлага пълно и модерно обзавеждане в целия дом – кухненски шкафове, хладилник, готварска печка, абсорбатор и пералня като абсолютен минимум за кухнята. Ако има съдомиялна, или сушилня за дрехи, това е още един плюс.

В банята се търсят удобства, чистота и ако може, душ-кабина и вградена тоалетна. Стените трябва да са лесни за поддържане и освежаване, а настилките на пода също е нужно да могат да се почистват лесно. Спални, дивани, маси и гардероби трябва да оставят простор за живеене, а не да претрупват апартамента.

Хората станаха мобилни и повечето от тях вече предпочитат да пренасят само себе си и личните си вещи, когато сменят местообитанието си. Обзавеждането, което се предлага в магазинната мрежа, може да удовлетвори всякакъв тип лични вкусове и ценови възможности.

На пазара на имоти под наем се предлагат апартаменти за хора с различни финансови възможности. Тук ще се постарая да обобщя 3 основни типа, като съм далеч от претенцията за обективност или изчерпателност.

Какви класове жилища се предлагат под наем и от какви наематели се търсят?

Доходът, който търсим да получим, е в пряка връзка с това, какъв клас жилище предлагаме на потенциалните ни наематели. Хора с доход около и под средния за страната, не могат да си позволят жилище с лукс мебели.

Хора с висок доход, свикнали на чистота, удобства и комфорт, не биха наели жилище, нуждаещо се спешно от основен ремонт или в лош квартал, въпреки че лесно биха могли да си го позволят.

Нисък клас имоти/наематели:

Панелни апартаменти, в лошо състояние, в малък или голям град. Ремонтирани преди 30г, с никога несменяни водопроводни и електрически инсталации, с вехто и износено от прекалена употреба обзавеждане – за съжаление такъв тип апартаменти все още съществуват и се предлагат на пазара за имоти под наем. Техните собственици обикновено са възрастни хора, които се опитват да подпомогнат ниската си пенсия и най- често нямат възможност да инвестират в подобряване на жилищните условия, които предлагат.

Този тип жилища носят проблеми както за самите наемодатели, заради по-ниския наем, който получават, така и за техните наематели, които обикновено са с нисък месечен бюджет, нисък социален статус и наети на временна или нископлатена работа.

Такива наематели често нямат стимул да пазят обзавеждането в здраво и чисто състояние, още повече ако то не е било такова в момента на наемане на апартамента.

Техния нисък стандарт на живот води до забавено или никакво плащане на наема и консумативите, както и до чести спорове с наемодателя за това, кой е виновен за течащия покрив или за състоянието на дадена мебел/ уред и кой е длъжен да плати за ремонта му.

Неподдържането на жилището и непрестанните раздори с наемодателя водят до честа смяна на наемателите на жилището и до все по-лошото му състояние, като в най-добрия случай то бива продадено и ремонтирано, а в най-лошия съседите търпят това положение години наред.

Среден клас имоти/наематели:

Апартаменти със сравнително ново, прилично обзавеждане, готово закупено от големите мебелни магазини и нисък клас електроуреди. Tърсят се добре изглеждащи мебели, с по – ниска цена, но и с по- ниско качество на вложените материали. Оборудването също е по- нисък клас електроуреди, с доста недостатъци и по-кратък живот.

Тези имоти се отдават около средната за жилищния район наемна цена, като основно биват търсени от студенти, двойки или млади работещи със сравнително добри доходи. Имотът, който наемат, трябва да им носи както удобство и комфорт, така и престиж в собствените и чуждите очи.

Такъв тип имоти се намират на комуникативни и оживени места, с добра транспортна връзка до център или месторабота. Може да са в новопостроена сграда или да са след основен ремонт в панелен блок, с добре или поне прилично поддържан вход.

Като цяло, обзавеждането има за предназначение да „излъже“ потенциалните наематели и те да наемат жилището.

Наемодателите смятат, че „наемателите няма да пазят и скоро ще се наложи подмяна на цялото обзавеждане“ или решават, че „няма смисъл за хубаво и качествено обзавеждане, щом не го правя за себе си“.

Подобно обзавеждане в резултат на една нормална експлоатация от постоянно живеещи хора в имота би издържало от 1 до 5 години максимум. То бързо ще започне да показва скрити дефекти и скоро ще се стигне до пропаднали дивани, течащи кранчета, електроуреди, които бързо се развалят или непоправимо счупени мебели.

Тогава ще се наложи обикаляне по магазините в търсене на идеалния заместител на счупената вещ, ново разходване на средства, и ново губене на време и пари в ремонтиране. Инвестицията в подобен апартамент ще става все по-скъпа. Имотът дълго може да стои неотдаден заради наложителни ремонти в него или заради подновяване на мебелировката. Може да се наложи ремонтите да се правят с наличие на наематели в имота, което ще им причини неудобства в известна степен.

За щастие наемодателите в средния клас жилища все повече започват да разбират проблемите с евтиното обзавеждане. Те започват да инвестират малко повече, поне в обзавеждането на банята и кухнята.

Среден клас имоти/чужденци

Друг тип наематели на жилища в средния клас са чужденци. Те идват заради най-различни проекти в големи корпорации и жилищата биват наемани за период от поне 6 месеца. Бизнес корпорациите често имат специално назначени хора, които да търсят квартири на новодошлите или сключват договори с фирми за недвижими имоти, които изпълняват тази задача.

Квартирата трябва да е с чисто, ново и приятно обзавеждане, в добър и комуникативен квартал. Плащането на наема, както и месечните консумативи често биват поети от фирмата, довела чужденците, особено ако те заемат по-високо ниво в корпоративната йерархия. По-често самите те си поемат месечните плащания, но и в двата случая проблемите в това отношение са сведени до минимум, а отношенията с наемодателя са най-вече официално-добронамерени, стига и той самия да е коректен.

В този клас имоти отново се появяват проблеми, отнасящи се до това за чия сметка да бъде поддръжката на обзавеждането, както и евентуални забавяния в плащането на сметките или наема, но като цяло те са по-редуцирани в сравнение с ниския клас имоти.

Горен клас имоти/наематели:

Апартаментите са нови, в тухлени сгради или затворени комплекси. Предлагат се самостоятелно или в комплект с гараж или паркомясто. Екстрите към тях може да включват денонощна охрана на сградата, видеонаблюдение, фирма за управление на етажната собственост и др.

Много често в наема на такъв тип имоти е включена услуга за почистване по график от фирма или услуга за поддръжка и извършване на дребни ремонти – смяна на крушки, счупени панти на мебели и т.н.

Обзавеждането е ново и цялостно, високо качествено или дори луксозно, произведено в повечето случаи по поръчка от утвърдени родни или чужди производители. Мебелите често са мултифункционални, вградени, произведени от най-качествени материали, а вложените механизми в тях са най-доброто на пазара – плавни, безшумни, с пълно изтегляне, отварящи се само с леко докосване. Кухненските шкафове и плотове са лесни за почистване и поддръжка, оборудвани с всякакви електроуреди от висок клас – енергоспестяващи, икономични, с дигитално управление и с включени допълнителни екстри.

За банята се влагат много средства при избора на керамика и санитарно оборудване. Търси се съвременна визия и максимален комфорт за ползващия.

За пода на другите помещения обикновено се избират практични и функционални настилки като винил или ламинат от най-висок клас, или гранитогрес. Важно е поддръжката им да бъде лесна, с влагане на възможно най-малко препарати и труд за почистване, а те самите да бъдат по –дълго време здрави и красиви.

В имотите горен клас често се създават екстри като регулиращо се осветление според дневната светлина, дистанционно управление на уреди, щори и пердета, монтират се скъпи телевизори, или климатици, чието включване се управлява през телефона.

Дизайнът, както и цветовата гама в подобен тип лукс имоти може да са плод на лични предпочитания и вкус, или да са били предварително премислени и аранжирани от специалист по вътрешно обзавеждане.

Целта е да се получи по-висок доход от наем, която се постига чрез усещането за уникалност и лукс на мебелировката и нейното качество. Оттам експлоатационният срок на жилището се увеличава и по-рядко се стига до проблеми с обзавеждането и дефекти в оборудването.

Наемодателят може лично или чрез фирма за управление на имоти да подбере бъдещите наематели. Обикновено това са чужденци със собствен бизнес, или са хора с висок стандарт на живот, за които доходите не са проблем, но не желаят да инвестират в свое жилище по ред причини.

Защо да инвестираме повече в обзавеждането на апартамент под наем?

Тук е мястото на няколко препоръки, които е добре да се направят на всички хора, занимаващи се с отдаване на жилища под наем, независимо от техния клас.

Инвестирайте в имота си – винаги търсете начини за неговото подобряване, за да сте сигурни, че сте направили най-доброто относно обзавеждането на имота си и с цел постигане на по-висока доходност. И най-малкото освежаване на жилището ви няма да остане невъзнаградено. Така винаги ще бъдете актуални и никога няма да оставате без наематели.

Направете застраховка на дома и имуществото – плащането на по-висок наем предполага по- отговорно ползване на предоставения имот, но тъй като невинаги е възможно да се предвидят всякакви рискови ситуации, силно препоръчително е да се направи застраховка на дома. Тя помага за покриване на евентуални възникнали щети, независимо от причината за появата им.

Опишете подробно обзавеждането и оборудването – много важен и препоръчителен момент при наемане на жилището. Направете и снимки на моментното му състояние. Този опис помага за избягването на евентуални спорове при освобождаването на имота.

Подпишете договор за наем – винаги подписвайте договор за наемането на жилището, с ясни клаузи относно правата и задълженията на двете страни. Това ще ви спести много главоболия впоследствие.

Как да се предпазим от грешки при избора на наематели?

Понякога въпреки всички взети мерки в избора на наематели, не бива да се забравя, че както жилища всякакви, така и хора – също. Трудно е да се прецени в един първи оглед на имота какви хора стоят срещу теб и какви намерения имат те. Никой не е застрахован от грешки в преценката си.

Много важно е обаче отношенията между наемодател и наемател да бъдат добронамерени, коректни и основани на взаимно уважение, за да не се стига до спорове и открити конфликти. Ако едната страна си плаща наема и сметките редовно и пази жилището и обзавеждането в него като свое, то другата трябва да откликва своевременно при възникнал проблем, да не се меси неправомерно в живота на наемателите и да уважава правото им на личен живот.

Постигането на такъв тип отношения между двете страни не е лесно. Обикновено се получава, когато едната страна е вложила малко повече усилия и средства в обзавеждане, а другата е способна да го оцени. Хората, които наемат хубави, качествени или по-скъпи жилища, са хора с хубава постоянна работа и по-висок доход. Те обикновено пазят и ценят това, което имат, търсейки престиж и удоволствие в ежедневното ползване на имота, който са наели.

Инвестицията във време, усилия и средства, вложени в подходящо обзавеждане, е напълно заслужена и оправдана. Наред с другите фактори като местоположение на имота, метро в близост до него и т.н, тя вдига стойността на наема от една страна, а от друга редуцира количеството на огледите от бъдещите наематели за сметка на качеството им.

А ако искате да направите наистина най-доброто за вас и вашия имот, но не ви достига време, нямате необходимите познания, или просто не желаете сами да се занимавате, потърсете специалист по интериорен дизайн. Как ще ви помогне той и заслужава ли си да вложите още малко средства извън ремонта и обзавеждането на вашия дом? На тези въпроси, както и на някои други ще отделим внимание в СЛЕДВАЩАТА СТАТИЯ.